東京で不動産売却や遺言書作成をご依頼されるにあたっての不明点に事前回答

年後見制度は、認知症などにより判断能力が不十分になった時も、大事な財産やご自身の尊厳が損なわれることなく、安心して生活を続けることができるようにするためにあります。
成年後見人等（後見人、保佐人、補助人、または任意後見人）が、その方に代わって、財産を管理したり、意思を尊重しながら介護や入院などの契約をしたりして、生活を守ります。
判断能力が不十分になると、財産の管理をめぐって、さまざまな争いに巻き込まれてしまう危険性が高まりますし、契約の内容を正しく理解することが難しくなるため、不正や犯罪などのトラブルに巻き込まれてしまうことも考えられるからです。

まず、後見等開始の審判の申立書の候補者欄に、娘さんのお名前、住所を明記することを忘れないようにしてください。
申立書を受理した家庭裁判所は、本人の財産や生活状況、候補者との利害関係などを考慮したうえで、成年後見人等を選任します。そのため、審理の結果、絶対に娘さんが成年後見人等になれるとは言い切れません。
成年後見人等には、親族のほか、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門家や、成年後見を行う団体が選任されています。
もっとも、任意後見制度を利用すれば、本人が委任した任意後見人が後見事務を行うとことが原則ですので、未成年者・破産者など一定の不適任事由に該当しない限りは審判で否認されることはありません。

成年後見人等の仕事は、本人が死亡した場合か、本人の判断能力が、成年後見制度による支援を必要としない状態に回復した時まで続きます。
なお、正当な理由がある場合は、成年後見人等が辞任することや、解任することができますが、本人の成年後見制度を利用すること自体は終了せず、新たな成年後見人等が選任されます。いずれの場合も家庭裁判所に申し立てをして、許可を得る必要があります。

成年後見制度は、財産のある方だけのための制度ではなく、財産がなくても利用することができます。

判断能力の程度によって違ってきます。
本人が自分の財産を管理や処分する判断能力がない状態や出来ない状態など判断能力が全くない方は「後見人」常に援助支援が必要な状態で判断能力が著しく不十分な方であれば「保佐」援助支援が必要な場合がある状態で判断能力が十分でない方ならば「補助」に該当します。

成年後見制度を利用し、本人について成年後見人が選任され、その者が財産管理を行ったり、重大な契約を行うことで、本人の利益や財産がきちんと守られる事が最大のメリットです。また、成年後見制度を利用しない限り本人の財産を利用する事が出来ないので、制度の利用によって本人の財産を利用する事が出来るようになる事もメリットといえます。

まず、申立人と後見人候補者を決める必要があります。後見人候補者について親族を選ぶことも出来ますが、裁判所がこれを認めず、司法書士等の専門家を後見人に選ぶことも多いです。したがって、事前に信頼できる司法書士等を見つけ、その者を後見人候補者にすることをお勧めします。

申立人と後見人候補者が決まった後は申立て書類を一式整え、管轄の裁判所へ提出します。その後正式な成年後見人が選任され、成年後見制度がスタートします。

財産管理と身上監護が成年後見人の職務です。具体的には本人の財産を管理し、本人の財産が不当に減少しないように・得られる利益がきちんと得られるようにします。

また、本人の名義で契約を行う場合は、成年後見人がこれを代行し、本人の利益を守る内容で契約を行います。定期的に本人と面会し、病状の把握・虐待等の形跡は無いか・介護スタッフや担当医との意見交換を行います。

申し立てに必要な書類一式は東京家庭裁判所の『後見サイト』に揃っております。戸籍、住民票等、多岐に渡りますので司法書士等の専門家に依頼する事をお勧めします。中でも重要な資料は担当医の診断書で、担当医が成年後見制度を理解していない場合、取得するのに時間がかかる場合があります。裁判所へ納める費用（実費）は１万円かからない程度です。

基本的には本人が死亡するまでになります。途中で辞任や交代も出来ますが、これらには裁判所の許可が必要で、勝手に行うことが出来ないようになっております。

一度選任されると一生のお付き合いになりますので、後見人候補者を慎重に選ぶ必要があります。弊所ではきちんとした実績のある司法書士等に実際に会って決める事をお勧めします。

まずは相続登記を行う必要があります。相続登記をせずに（相続登記を飛ばして）登記名義を買主へ移すことはできません。相続登記は申請してから完了するまで、14日以上かかる場合がありますので、余裕をもって申請するようにしましょう。

可能です。このまま所有して自分たちで利用すべきか、リフォーム等を行い投資用物件として利用すべきか、売却してしまうのが一番利益が残るのか、税金等の観点も含めて総合的に最善のご提案をさせていただいております。

はい、可能です。親子間や親族間で不動産を売買する場合、利用できる税金の控除制度も多いです。税理士と完全に提携している弊社では最善のアドバイスを差し上げる事が可能です。

それはお勧め出来ないです。もし、そのような売却方法をとった場合、売却した代金を後日他の相続人に分ける際、相続税ではなく、贈与税がかかるようになってしまいます。贈与税は相続税よりもはるかに税率が高い為、結果的にお手元に残るお金が減ってしまうことになります。例え相続人の人数が多い場合であってもきちんと遺産分割協議を行い、それに基づいた相続登記をし、売却代金を分けることを強くお勧めします。

認知症になった場合、その本人は、ごく一部を除いた法律行為が一切出来なくなります（仮に強行したとしても、後から無効となる事になります）。特に不動産は一般的に価値が大きいので、その取引には特に慎重になる必要があります。認知症になった本人が所有する不動産を売却する場合、直ちに成年後見制度を利用し、成年後見制度の中で当該不動産を売却するべきだと考えます。

はい、できません。１の回答でも記載しましたが、本人は一切の法律行為が出来なくなります。本人について成年後見人を選任し、その者が本人の利益を最大にする契約を行う事になります。

ダメです。本人が認知症の場合、他人へ代理権を与える事ができません。これは例えご家族であっても同様です。この場合でご家族が代理権を授与されたものとして無理やり物件を売却した場合、後から契約が無効となるリスクが十分にあります。そうなった場合、受け取ったお金は全額返還する必要がありますし、売却に使用した各費用（税金等）は一切返還されません。場合によっては契約の相手から損害賠償請求をされる可能性もあります。

ご本人に認知症の兆候がある場合や、本人がご高齢の場合には事前に「長谷川式認知症スケール」等の医師からの検査を受けておく事をお勧めします。時間は１０分程度のものです。これを受けてみて問題が無ければ本人が自分のみで物件を売却をすれば良いですし、問題があるようであれば事前に成年後見制度の利用を検討してはいかがでしょうか。

本人が認知症である旨の医師の診断書があれば、基本的に成年後見制度は利用できます。ただ、「認知症」といっても症状がさまざまで、現在のところ本人の判断能力に応じて３つの類型が用意されております。

・後見：精神上の障害により判断能力を『欠く常況』にある人 ・保佐：精神上の障害により判断能力が『著しく不十分』な人

・補助：精神上の障害により判断能力が『不十分』な人

　医師から認知症の診断が出ている場合、上記３類型のいづれかにはなろうと思料します。

成年後見制度が関係ない場合、その物件のスペック（立地・広さ・価格など）によります。何らかの事情（納税の時期が迫っている等）で早くお金が必要な場合、買主が早急に代金を用意する事で、売却する期間がほとんどかからない場合もあります。逆に、物件のスペックが良くなく、売主が特に売り急いでいない場合、数年経っても（場合によっては数十年間）売れない物件も実際に存在します。

一方で、成年後見制度の中で本人名義の不動産を売却する場合は相当程度期間がかかります。成年後見制度の中で物件を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要となり、この許可をもらう為には、①売却をする必要がある必要性と正当性の説明、②最低３業者からの査定書の提出、③売却により本人の生活に悪影響が無いか、④売却後の本人の生活に関するキャッシュフローの提出、等を裁判所に提出する必要があります。

裁判所から許可が出るのに相当期間かかりますし、許可が下りない可能性もあります。

この点弊社は十分な調査・根回しをして裁判所から許可を取り付けるので、これまで弊社が扱った案件で、許可が下りなかった事は１件もありません。

可能かと思います。地域によりますが、戸建てを売却する場合、建物よりも土地の方に価値がある事が多いです。買主は土地の方が興味があり、古い建物を壊して、新築マンションや新築戸建てで収益を得る訳です。

一方で、建物をそのまま利用する事もあります。例え築年数が相当経過している戸建てであっても、リフォーム・リノベーションする事で新築同様に見違える事があります。 建物が古い場合も中古戸建として売却する事もできますが、他の方法も検討し、ベストな選択をしていただきたいものです。

あります。人が引っ越しをしたり動きが多くなるのは春（3月・4月）と秋（10月・11月）です。よって、その少し前の1月や2月（春前）、8月や9月）秋前）に見込み客が多くなる傾向にあり、物件を売却しやすくなると考えられます。また、良い条件で売却できる可能性も高まると思います。

まず、権利関係を確定させる事が重要です。具体的にいえば、所有者（売主）を決める事です。『遺産分割協議中でもめている物件』というのは中々良い査定が付きません。また、売却条件をきちんと決定しておく事も重要です。『可能な限り高額な査定を出してください』と査定を依頼する方が多いですが、金額の目線が無いと良い金額で査定を出す事は困難です。『最低でもいくら以上で！』と具体的な金額で査定を依頼する事をお勧めします。あとは自分たちで可能な限りの掃除を行っておくのも大切です。これで査定が数十万円変わることもあります。

まずは売れない理由を担当の不動産業者へきいてみましょう。売れない理由として、市場価格と希望価格が合っていない事が多いです。

『少し悔しいけど担当の通りの値段にしたとたんにすぐに売れた』という話はよくあります。価格に関わらずにどうしても売れない場合、現状のままで有効活用できないか検討してみましょう。

遠い親戚が住みたがって、投資物件になるという可能性も実際にあります。あとは外国人の寮にする、太陽光発電の為に利用する等、意外と活用法はあるものです。

これは場所によるところが大きいです。 例えば場所が良い場合（東京２３区等）、土地付きの戸建てとして購入し、すぐに建物を取り壊し、新築のアパートや戸建てを建てて、投資として運用することが多いです。このような土地は「引く手あまた」で、すぐに売れてしまう事が多いです。一方で土地のみではあまり価値の無い地方の場合、建物が建っていないと買い手が付かないことも多いです。土地に価値があれば土地のみで十分に売却できます。一方で土地のみでは価値が無い場合、古家でもないと売れないとお考え下さい。

大きいのは譲渡所得税かと思います。これは今回の売却にとって利益が出た部分に課税されるもので、最大で利益に対しての４０％弱もの金額になります。また、前回いくらで買ったのかがわからない（取得金額がわからない）場合、売却した金額につきその95％が利益とみなされてしまいます。よって、不動産を購入した際の売買契約書は必ず大事に保管しておいてください。

あとは仲介業者への仲介手数料、売買契約書に貼る印紙等となります。

譲渡所得税は意外と盲点なので、今から物件を取得した際の売買契約書を探しておくことを強くお勧めします。

土地のみで価値がある場合、取引後に買主が古家を取り壊してしまう可能性が高いので、そのまま売却すれば良いかと思います。他方、土地にあまり価値が無い場合（地方の土地の場合等）古家が建っていないと売れません。よって、その古家を掃除したり、リフォームする事で高く売却する事ができる可能性があります。

特に無いと思われます。 売りたい物件が遠方の場合、通常は、その物件が存在する地域の不動産業者へ売却の仲介を依頼する事になります。物件を売る場合は内見や案内を実施する事になりますが、これらは仲介業者が対応する為。売主に面倒がかかることはありません。後は契約関係ですが、これも売主と買主が会わないで進める事も珍しくありませんし、通常は最後の登記手続きに司法書士の関与があり、司法書士が厳格に本人確認や意思確認を行う為、問題が発生する可能性もかなり低いと言えます。 実際、弊社も北海道から沖縄まで、遠く離れた場所にある物件の仲介も問題なく行っております。

まずは売主サイドで、①売却金額、②契約・引き渡す時期、③その他売却するにあたっての条件（現況での売却、契約者責任の免除など）を決定します。それを基に仲介業者が買主を探します。

買主を探す際、対象物件が魅力的であれば（弊所はこのようになる場合が多いです）、買主同士でより良い条件を出してもらうように相談を行います。相談の結果、買主が決まった場合、契約（手付金受領）→決済・引き渡しとなって終了です。

買取業者へ売るのか、エンドユーザーへ売るのか、どちらもメリット・デメリットがありますので、税金の面も絡めつつ、慎重かつ間違いが無いように進める事が大切です。